【国外动态】房产税：美国实践及借鉴

2015-07-22

房产税：美国实践及借鉴

任 强

      美国房产税的课税对象既包含房产，也包含地产，是地方政府收入的主要来源。

      一、房产税的确定及地区差异

      美国各个州都有房产税，在计算方式基本都有以下七个要点：确定房地产的公平市场价值；确定房地产的评估率；确定评估值；确定减免价值；确定应税价值；确定税率；确定应纳房产税税额。

尽管房产税的计算流程类似，但各州房产税的计算还是有些差异的。2009年全美国房产税的平均有效税率为1.04%；最高的是新泽西州，为1.89%；最低的是路易斯安那州，为0.18%。而即使是在一个州内的不同区域，对于同种使用性质的房地产，税率也可能会不同。

      二、美国房产税实践的经验借鉴

       1.“宽税基”房产税是形成地方政府重要税源的前提。房产税可以有不同类型：房产税税基的宽窄决定该税能否成为地方政府的重要财源。美国房产税是“宽税基”类型，较大部分房地产都被纳入房产税的征税范围之内，这使得房产税成为基层政府的重要财源。从长期来看，可以在试点过程中，逐步扩大我国房产税税基，放宽应税住房的各种限定条件，使其成为“中税基”甚至“宽税基”的房产税。

       2.房产税征收和使用在公共选择的框架之内进行。房产税是地方政府重要的财政收入。地方政府获取房产税收入后用于提供基础教育、公共安全、公共卫生和市政基础设施等公共产品。纳税人势必要比较“所费”和“所得”的关系，以评价该收支的“性价比”。纳税人势必要求增加财政的透明程度。纳税人还会通过各种渠道反映自己对征税和公共产品的诉求。最终通过“用手投票”和“用脚投票”来改善地方政府的治理效率。

       3.房地产涉税信息透明是实现税收公平的重要保障。为实现房产税的征收公平，房地产涉税信息透明是必要的前提条件。房地产涉税信息透明的具体内容可以包含以下内容：业主信息、房地产购买时间、房地产位置、房地产交易历史、房地产评估价值、房地产类型和特征、以往年度和当年纳税状况。只有通过信息透明，才能保证纳税人通过比较得知自己是否受到不公正的税收待遇，并据此申诉以获取公平待遇。

       4.先进评估技术的使用是保证房产税政策顺利实施的技术保证。以计算机为载体的评估技术的发展会使日后的评估成为省时省力的过程。房地产涉税信息的初始搜集及该评估网络的初始构建，则需要投入巨大成本和人力、物力。就评估技术和方法来看，拥有现成的国外先进经验供借鉴；就评估的硬件支持来看，也能够满足评估要求。

摘编自：《财政研究》，2015年第1期53-57页。