根据现行增值税政策规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

一般认为，预收款是指房开企业发生增值税纳税义务收到的款项，因此房地产开发企业纳税义务发生时间的确定就至关重要，它不仅关系到房开企业的缴税现金流出、纳税申报、发票开具、会计核算等一系列问题，也是税务稽查的重点之一。从国家层面的税收政策看，财税〔2016〕36号文第45条，是适用所有行业所有税目的原则性规定，具体到房开企业销售不动产，并无明确规定。从具体执行的层面看，各省市目前针对这个问题有三个口径，兹总结如下，供读者辨析。

 

一、不动产交付论

省份：除海南、福建之外的绝大多数省市自治区

代表性政策：《河北省国家税务局房地产开发行业增值税管理工作指引》第二十条

房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

 

二、收款方式论

省份：福建省

政策规定：《福建省国家税务局全面推开营改增试点问题解答20170119》第七条

房地产开发企业收到预收款时是否可开具发票，如何开票，开票是否标志纳税义务已发生，应如何申报纳税，是否有清算事项，清算时点如何确定。

答：1、房地产开发企业收到预收款时，可根据总局2016年53号公告开具编码为“602”的不征税发票；

2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，纳税义务发生时间按以下方式确认：对于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务时间确认问题，凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的普通发票，按规定预缴税款，以纳税人办理产权登记的时间为纳税义务发生时间；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。如合同已经明确采用直接收款方式的，无论是否在约定时间收到款项，均按合同约定的收付款时间确认为纳税义务发生时间，不预缴税款。

3、房地产申报时，应将当期确认纳税义务的销售行为按适用的税率（征收率）申报应纳税款，将当期收到的预收款按预征率申报预缴税款。

4、根据《财政部 国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税〔2005〕165号）第六条，一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。因此，在一般纳税人注销前，不存在清算问题。

 

三、孰早论

省份：海南省

政策规定：《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引 》第二条

关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税收征管问题

（一）增值税纳税义务发生时间

财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据上述规定，纳税人销售自行开发的房地产，收讫销售款项或者签订书面合同约定付款日期或开具发票，满足此三个条件中任何一个条件即为发生纳税义务，应该按适用税率计算缴纳增值税。除上述情况外，其他时间收到的款项可视为预收款，按3%计算预缴增值税。

 

五、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

 

六、关于房地产开发企业预收款的范围问题

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。